Acheter un appartement ancien à Genève, c’est souvent acheter des travaux. Ouvrir la cuisine sur le séjour, refaire la salle de bains, gagner une chambre. Avant de signer, mieux vaut savoir qui décide de quoi entre le futur propriétaire, les autres copropriétaires et le canton, car le délai entre l’achat et l’emménagement en dépend.
Le droit du propriétaire d’étage et ses limites
La copropriété suisse s’appelle propriété par étages, ou PPE (Code civil suisse, art. 712a et suivants). Chaque propriétaire d’étage détient une part de l’immeuble et le droit exclusif d’utiliser et d’aménager l’intérieur de son lot. Ce droit s’arrête dès qu’il restreint celui des autres propriétaires d’étage, endommage les parties communes ou modifie l’aspect extérieur du bâtiment.
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Le Code range d’office dans les parties communes les éléments importants pour la solidité du bâtiment ou qui en déterminent l’aspect, ainsi que les installations qui servent aussi aux autres (art. 712b). Déplacer une cloison légère reste l’affaire du propriétaire, du moins au regard de la PPE. Un mur porteur ou une colonne d’eau qui dessert les étages relève de la communauté, et changer des fenêtres touche à l’aspect de la façade. D’où l’intérêt d’un premier constat. Les architectes d’intérieur de Class Orga, entreprise générale genevoise, en font leur point de départ quand un client veut réaménager un appartement, et mènent une étude de faisabilité en parallèle des premiers plans.
Les travaux que vote l’assemblée
Les travaux sur les parties communes se décident en assemblée, selon les règles de la copropriété que le Code applique à la PPE (art. 712g). L’entretien nécessaire demande la majorité de tous les copropriétaires (art. 647c). Les travaux qui augmentent la valeur ou l’utilité de l’immeuble exigent en plus que cette majorité représente plus de la moitié des parts (art. 647d). Ceux qui servent seulement à embellir ou à rendre l’usage plus commode requièrent en principe l’accord de tous (art. 647e). Le règlement de la PPE peut prévoir d’autres règles, et l’acheteur a intérêt à le lire avant de signer, avec les procès-verbaux des dernières assemblées.
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Un détail concerne ceux qui investissent beaucoup. L’assemblée peut obliger le copropriétaire qui a fait des dépenses extraordinaires pour aménager ses locaux à payer une part supplémentaire de la prime d’assurance de l’immeuble, sauf s’il s’est assuré lui-même (art. 712m).
Ce que le canton doit autoriser
À Genève, la loi sur les constructions (LCI) soumet à autorisation toute modification, même partielle, de la distribution d’un bâtiment, c’est-à-dire de l’agencement de ses pièces (art. 1). La dispense prévue pour les travaux intérieurs vaut pour les villas, pas pour les appartements. Abattre une cloison passe donc par une demande, traitée en procédure accélérée (APA) quand elle porte sur la modification intérieure d’un bâtiment existant. L’administration cantonale a alors 30 jours pour répondre, délai suspendu si elle réclame des pièces (art. 4).
Dans un immeuble d’habitation, la loi sur les démolitions, transformations et rénovations (LDTR) range aussi parmi les transformations la création d’installations nouvelles d’une certaine importance, comme une cuisine ou une salle de bains, ainsi que la rénovation qui améliore le confort. Seul l’entretien courant lui échappe (art. 3 et 9). Si l’appartement était loué jusqu’ici, la vente elle-même peut être soumise à autorisation (art. 39), à vérifier avant de signer.
Reste l’amiante. Si les parties touchées datent d’avant 1991, le canton exige de chercher l’amiante et les PCB avant les travaux, même sans autorisation à demander. Quand une demande est déposée pour une cuisine ou une salle de bains, le diagnostic couvre tous les éléments de la pièce susceptibles d’en contenir. Les peintures antérieures à 2006 se contrôlent pour le plomb.
Le calendrier entre l’achat et les clés
Les étapes se suivent ainsi :
- avant de signer, faire visiter l’appartement par celui qui concevra les travaux ;
- dès l’achat, ou avant si le vendeur l’accepte, commander le diagnostic amiante, PCB et plomb des parties touchées ;
- faire voter en assemblée ce qui touche aux parties communes ;
- déposer la demande d’autorisation et attendre la réponse ;
- prévenir par écrit copropriétaires et locataires avant d’ouvrir le chantier, comme l’exige l’APA ;
- réaliser les travaux, puis les réceptionner avant d’emménager.
L’assemblée est l’étape la plus difficile à caler, puisque l’administrateur la convoque (art. 712n). Mieux vaut savoir avant l’achat quand se réunit la prochaine.
Concevoir avant de commander les travaux
Chez Class Orga, les architectes d’intérieur dessinent des plans en deux dimensions, composent une planche d’ambiance et établissent une estimation des coûts, avant les visuels en trois dimensions et le planning d’intervention. L’entreprise se charge des démarches administratives, autorisations comprises, et suit le chantier jusqu’à la réception et la mise en service.
Le meilleur moment pour faire venir un concepteur reste avant la signature, quand on peut encore renoncer à un appartement dont la cuisine ne bougera pas.
